Lexique - WAA & ASSOCIÉS - Cabinet de courtage

WAA, de A à Z

WAA & Associés a pour mission d’accompagner ses clients dans la réalisation de leur projet immobilier. La qualité de notre service passe notamment par une compréhension fine des aspects techniques propres aux métiers du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. Le lexique ci-dessous vous aidera en ce sens et votre interlocuteur reste à votre disposition pour toute explication relative à ce document.

WaA

Agios

Intérêts perçus par l’établissement bancaire en cas de découvert, et dont la périodicité des prélèvements varie en fonction des organismes bancaires.

Acte authentique

Acté rédigé par un officier public (notaire, etc.) et signé en sa présence, comme un acte de vente d’un bien immobilier par exemple. A la différence d’un acte sous seing privé, il a valeur de jugement.

Acte de vente

Acte qui confirme la promesse ou le compromis de vente et par lequel l’acheteur acquiert la pleine propriété.

Acte sous seing privé

En opposition à l’acte authentique, acte rédigé et signé entre deux parties, sans intervention d’un officier public. Il n’a pas valeur de jugement.

Amortissement

Remboursement du capital selon un calendrier et des montants déterminés à l’avance.

Amortissement constant

Un montant fixé de capital est remboursé tous les mois. Le montant total de l’échéance (capital + intérêts) diminue donc avec le temps.

Amortissement négatif

Lorsque les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l’échéance, alors aucun capital n’est remboursé et la différence s’ajoute au capital restant dû.

Amortissement in fine

Voir Crédit in fine

Appel de fonds

Document par lequel le notaire réclame à l’emprunteur le paiement des sommes dues au titre du projet immobilier et généralement transmis à l’organisme prêteur.

Apport personnel

Epargne investie dans le projet immobilier. Il est souvent indispensable que celle-ci représente a minima les frais de notaire et les frais de garantie.

WaB

Besson (loi)

Loi destinée aux particuliers investissant dans un logement neuf ou ancien en vue d’une location, permettant une déduction fixée annuellement par plafond.

WaC

Capacité de remboursement

Montant maximum des mensualités que le ou les emprunteur(s) sont en capacité de rembourser, en fonction de leurs charges et revenus. Il est d’usage que le montant des charges n’excède pas 33% des revenus nets.

Capital

Montant emprunté, hors intérêts. On parle aussi de Principal.

Capital restant dû

Montant du capital restant à rembourser, soit le solde du crédit net des échéances déjà réglées.

Charges financières

Elles comprennent les échéances de remboursement de prêts, les primes d’assurance obligatoirement liées, les loyers et les pensions versées.

Carrez (loi)

Loi s’appliquant à la vente de logements en copropriété de plus de 8 m , qui régit le calcul de la superficie.

Compromis de vente (ou Promesse de vente synallagmatique)

Acte d’engagement entre le vendeur et l’acheteur induisant une vente ferme et définitive, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Elle précise les conditions de la vente du bien, en général assortie du versement d’un séquestre.

Condition suspensive

Clause mentionnée au compromis et devant être remplie pour donner effet au contrat et pouvoir signer l’acte de vente, telle l’obtention d’un emprunt bancaire par l’acheteur.

Contrat de prêt

Document bancaire concrétisant l’offre de crédit et en détaillant tous les termes, notamment le montant, la durée, les différents taux, les conditions négociées etc…

Crédit amortissable

Le capital (ou principal) est remboursé progressivement tout au long de la durée de l’emprunt.

Crédit In Fine

Seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, le principal étant exigible uniquement à l’échéance du prêt.

Crédit relais

Crédit d’une durée limitée à 12 mois qui consiste en une avance de trésorerie en vue de l’acquisition d’un bien, dans l’attente de la vente du bien objet du relais : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital étant soldé à la vente.

WaD

Différé partiel (d’amortissement)

Période transitoire pendant laquelle seuls les intérêts sont remboursés, le capital l’étant seulement dans un second temps, en vue d’alléger les mensualités de départ.

Différé total (d’amortissement)

Période pendant laquelle aucun remboursement n’a lieu, les intérêts s’ajoutant au capital restant dû par un amortissement négatif.

Durée d’amortissement

Durée pendant laquelle le capital est remboursé, éventuellement différente de la durée totale du prêt en cas de période de différé.

WaE

Echéance

Date et périodicité auxquelles le paiement doit être effectué, par extension, ce terme désigne aussi la somme à payer.

WaF

Frais de dossier

Frais prélevés par l’organisme prêteur au titre de l’étude et du montage du dossier. Ce montant est forfaitaire et varie suivant le partenaire.

WaG

Garantie du prêt immobilier

Protection obligatoire qui, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, permet à l’organisme prêteur de se faire rembourser les sommes restant à payer. Il existe 4 garanties qui peuvent être adossées à un prêt immobilier : la caution financière (type crédit logement etc.), le privilège de préteur de deniers, l’hypothèque et le nantissement…

WaH

Hypothèque

Garantie permettant la saisie-revente du bien du ou des emprunteurs par la banque en cas de défaut de paiement. Dans l’éventualité de la revente du bien avant l’échéance du prêt, des frais de main levée sont à prévoir. Si le prêt arrive à son terme, la main levée s’effectue automatiquement un an après la dernière échéance pour les prêts d’après 2006 (2 ans pour les prêts antérieurs).

WaI

Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Indemnités dues à la banque lors d’un remboursement anticipé du crédit immobilier ou du rachat de ce prêt par une banque concurrente.

Intérêts

Rémunération de l’organisme prêteur, en contrepartie de la mise à disposition des fonds sur toute la durée du prêt.

Intérêts intercalaires

Par opposition à ceux d’une échéance constante, ces intérêts se retrouvent dans 2 cas : pour un crédit avec déblocage progressif des fonds, où ils sont calculés en fonction des montants déjà débloqués ; et lorsqu’il existe un différé entre le déblocage des fonds et la date de première échéance du crédit.

WaL

Lissage

Dans le cas où plusieurs prêts ont été mis en place simultanément, cette technique permet d’homogénéiser les mensualités afin que celle-ci soit constante pendant la durée totale des emprunts.

WaM

Macron (loi)

Cette loi n° 2015-990 du 6 août 2015 passe le délai de rétractation dont bénéficie un acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage exclusif d’habitation de 7 à 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation : délai SRU (Solidarité Renouvellement Urbain)

Mandat

Document par lequel le (s) emprunteur(s) ou le (s) mandant(s) donnent pouvoir à WAA & Associés, ou mandataire, d’accomplir en son nom les actes et formalités nécessaires à l’obtention et au déblocage de leur prêt immobilier et des assurances qui y sont adossées. Ce contrat fixe également le montant de la rémunération de WAA & Associés.

Mensualité

Somme prélevée mensuellement en remboursement du crédit, constituée du capital et des intérêts.

WaN

Nantissement

Garantie par laquelle l’emprunteur engage à la banque un bien mobilier ou immobilier (assurance vie, valeurs mobilières…).

Neiertz (loi)

Loi du 31 décembre 1989 qui permet à un acquéreur, même après avoir signé un acte sous seing privé, de se rétracter dans un délai de 7 jours. Elle concerne la construction ou l’achat d’un logement neuf, ainsi que les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire (VEFA). Cette loi complète les dispositions instituées par la loi Scrivener qui porte le délai de réflexion de 10 jours après la réception de l’offre de prêt pour donner son accord. Elle instaure également la limité légale d’endettement à 33%.

WaO

Offre de prêt

Document transmis au(x) emprunteur(s) par l’organisme prêteur à l’issue de la validation définitive de leur dossier, et qui reprend de façon réglementée de nombreux éléments, tels que le montant, la durée, le TAEG (voir définition), les frais annexes (garanties, assurances, frais de dossiers et de courtage etc.). Un délai de réflexion de 10 jours doit obligatoirement être respecté avant leur acceptation et renvoi (voir aussi Loi Scrivener).

WaP

Pénalités de remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé partiel ou total, des pénalités allant de 0 à 3% du capital restant sont dues. Ces pénalités ne peuvent excéder une somme totalisant les derniers 6 mois d’intérêts.

Pinel (loi)

Loi destinée aux particuliers investissant dans un logement neuf ou ancien destiné à la location, permettant certaines déductions selon des conditions définies chaque année par décret.

Plan épargne logement (PEL) et Compte épargne Logement (CEL)

Compte bancaire ou Livret d’épargne individuels destinés à l’obtention de prêts préférentiels à l’issue d’une certaine période, et selon un certain montant.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Mis en place le 1er janvier 2011, et calculé en fonction du montant de l’acquisition, il permet la souscription d’un crédit sans intérêts dans un cadre réglementé. L’octroi de ce prêt est soumis à plusieurs critères, tels que les revenus de la famille ou le fait d’être primo-accédant, et son montant dépend de la zone géographique, du nombre de personnes dans le foyer et du type de logement acquis. Il existe également l’éco-prêt à taux 0, accordé aux particuliers qui désirent entreprendre des travaux d’isolation thermique. Il est soumis à plafond et à condition d’éligibilité.

Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Prêt immobilier réglementé par l’état dont la caractéristique majeure est d’ouvrir droit aux APL (aide personnalisée au logement).

Prêt Action Logement (anciennement 1% patronal)

Prêt immobilier destiné aux salariés des entreprises industrielles ou commerciales employant au moins 20 salariés et désirant acquérir un logement neuf ou ancien ou un terrain à bâtir.

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Acte notarié servant de garantie en donnant priorité à l’organisme prêteur sur tous les autres créanciers et autres garanties en cours en cas de défaut de paiement. Tout comme pour l’hypothèque, des frais de main levée sont à prévoir lors de la revente du bien ou le solde du crédit.

Promesse unilatérale de vente

Acte par lequel le propriétaire d’un bien immobilier s’engage à réserver la vente à un acquéreur potentiel unique. Ce dernier peut se rétracter, soit en abandonnant l’indemnité d’immobilisation préalablement versée, soit lorsqu’une des conditions suspensives mentionnées n’est pas réalisée.

WaR

Remboursement anticipé

Opération qui consiste à rembourser avant le terme du prêt, tout ou partie du capital emprunté. Il est d’usage en cas de revente du bien.

Report d’échéance

Possibilité négociée avec l’organisme préteur de reporter une mensualité à une date ultérieure définie contractuellement dans l’offre de prêt.

Revenus globaux

Suivant les organismes bancaires, Ils regroupent les revenus salariés ou les traitements, les pensions perçues, les revenus locatifs et financiers, et sont susceptibles d’être décotés dans le calcul des revenus annuels.

WaS

SCI (Société Civile Immobilière)

Société constituée d’associés (personnes physiques ou morales) qui, en échange de leurs apports, reçoivent des parts de son capital en vue de faire l’acquisition de biens immobiliers. La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés déclarent leurs bénéfices au titre des revenus fonciers ou des dividendes, dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Scrivener (loi II)

La loi Scrivener 2, datée de 1979, est destinée à la protection des emprunteurs non professionnels sollicitant un prêt auprès d’un établissement de crédit. Elle couvre notamment les offres de prêt, en précisant les clauses qui doivent y figurer, et en instituant un délai de réflexion obligatoire de 10 jours (voir aussi Offre de prêt).

Soulte

Somme devant être payée à titre de compensation financière par une personne qui, suite au partage d’un bien en indivision, souhaite récupérer la jouissance et la propriété de la totalité du bien.

WaT

Taux actuariel

Technique de taux selon un modèle actuariel, utilisée pour transformer le taux annuel en taux périodique.

Taux capé

Dans le cadre d’un taux variable, ce dernier sera plafonné et ne peut pas dès lors dépasser un cap, c’est-à- dire un plafond ou un plancher, défini à la signature de l’offre de prêt.

Tableau d’amortissement

Tableau récapitulant la composition du crédit et les différentes échéances des sommes à payer. On y trouve le capital, les intérêts et les primes d’assurances.

Taux d’endettement

Il s’agit du rapport entre les revenus et les charges qui ne doit légalement pas excéder 33%.

Taux d’intérêt

Il s’agit du taux nominal du ou des crédits permettant le calcul des intérêts de l’emprunt.

Taux annuel effectif global (TAEG)

Taux annuel qui englobe les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier et de courtage, frais d’assurance, de garantie, …). Il permet de mesurer le cout total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure qui est publié trimestriellement.

Taux effectif global (TEG)

Taux qui permet le calcul du coût réel du prêt, en intégrant le capital, les intérêts, ainsi que l’ensemble des frais relatifs au crédit, à savoir les assurances, les frais de dossier et de courtage ainsi que les coûts des garanties.

Taux proportionnel

Taux qui consiste à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.

Taux périodique

Taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit (mensuel, annuel..).

Taux nominal ou taux débiteur annuel

Taux annuel du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.

Taux révisable (ou taux variable)

Taux qui peut varier à la hausse ou à la baisse sur la durée du prêt suivant les modalités prévues dans l’offre de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation (dits caps de taux).

Lexique complémentaire relatif aux assurances

L’assurance a pour but de garantir le prêteur en cas de décès ou d’invalidité du ou des emprunteur(s). La garantie « décès » est obligatoire et la garantie « invalidité totale » est en pratique toujours exigée par les banques pour un crédit immobilier. La garantie « invalidité partielle temporaire » est fortement recommandée si le prêt a pour objet l’acquisition de la résidence principale. L’option « Garantie chômage » demeure quant à elle optionnelle.

Décès

En cas de décès, l’assureur rembourse le capital restant dû mais ne prend pas en charge les défauts de paiement antérieurs au décès.

PTIA (Perte totale et Irréversible d’autonomie)

Cette garantie concerne toute personne étant déclarée comme incapable d’exercer une quelconque activité professionnelle et de réaliser sans aide les actes de la vie quotidienne.

IPT (Invalidité permanente totale)

Cette garantie concerne un assuré, qui, une fois son état consolidé, est considéré inapte à tout travail à la suite d’une maladie ou d’un accident et définitivement incapable de mener une activité pour subvenir à ses besoins.

ITT (Incapacité temporaire de travail)

Cette garantie concerne un assuré, qui, à la suite d’une maladie ou d’un accident, se retrouve temporairement dans l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle.

IPP (Invalidité permanente partielle)

Cette garantie concerne un assuré, qui, à la suite d’une maladie ou d’un accident, présente un taux d’invalidité supérieur à 33%.

Perte d’emploi

L’assurance perte d’emploi dite aussi « assurance chômage » prend partiellement le relais de l’emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage.

Prévoyance

Cette garantie offre la possibilité aux 2 assurés d’un même contrat ayant souscrit pour une quotité inférieure à 100% par personne au profit de l’organisme prêteur, de compléter lesdites quotités restant à couvrir, au profit du bénéficiaire survivant.

Quotité

Dans le cadre d’une assurance-crédit, il s’agit de la répartition de la couverture entre les différents emprunteurs. Un crédit doit être couvert à 100% au profit de la banque.

Assurance Banque

Assurance proposée par l’établissement prêteur dans le cadre de l’octroi d’un crédit. Depuis 2010, la loi Lagarde permet que cette assurance ne soit plus obligatoirement l’assurance de la banque.

Carence (ou franchise)

Période suivant immédiatement la souscription d’un contrat d’assurance et pendant laquelle la couverture des risques n’est pas encore entrée en vigueur. Cette carence est usuellement de 90 jours.

Conditions générales

Conditions s’appliquant à toutes les personnes ayant souscrit à un même contrat.

Conditions particulières

A l’inverse des conditions générales, ces règles sont dérogatoires.

Convention AREAS

Entrée en vigueur le 6 janvier 2007, la Convention « S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé » étudie les solutions d’accès à l’assurance et à l’emprunt pour les personnes ayant (ou ayant eu) des problèmes graves de santé. Suivant les pathologies, le droit à l’oubli varie de 5 à 15 ans.

Délégation d’assurance

Assurance individuelle souscrite auprès d’une compagnie afin d’optimiser la situation personnelle de l’assuré. Il s’agit également de l’intitulé désignant le document remis à l’assuré après souscription de son contrat d’assurances, reprenant toutes les garanties souscrites ainsi que le montant de ses cotisations.

Loi Lagarde

Publiée en juillet 2010 et entrée en vigueur le 2 septembre 2010, la loi Lagarde prévoit des obligations pour les banques et les organismes assureurs. L’Article L.312-8 du code de la consommation stipule entre autres que : « L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L.312-9 ». La loi Hamon prévoit que l’assuré peut changer d’assurance dans l’année qui suit la souscription de son contrat. La Loi Sapin 2 la modifie et permet à l’assuré de changer d’assurance à date anniversaire durant toute la durée de son contrat de prêt.